Créditos hipotecarios: la ANSES pone la plata, pero la pelea la juegan los bancos
El nuevo esquema oficial para reactivar el crédito a la vivienda todavía no arrancó formalmente y ya empezó a mover el tablero. Mientras se define la primera subasta de fondos previsionales, cada entidad —pública y privada— salió a acomodar su oferta, y las diferencias entre una y otra son más grandes de lo que parece a simple vista.
El disparador: fondeo largo con sello estatal
La movida central la anunció el ministro de Economía, Luis Caputo. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES va a colocar plazos fijos a uno y cinco años entre los bancos que se anoten, en rondas de $200.000 millones hasta completar $2 billones. Todavía faltan piezas técnicas —entre ellas, un acuerdo entre el Banco Central y el organismo previsional para que el primero licite por cuenta del segundo—, pero el debut se espera para esta misma semana.
La contrapartida para las entidades que tomen esos fondos es clara: deben volcarlos a hipotecas UVA con un techo de tasa del 7,5%. Y ahí aparece el primer dato interesante, porque hoy hay bancos que ya están por debajo de ese límite y otros bastante por encima.
Quién cobra qué: el mapa de tasas
Según un relevamiento del economista Andrés Salinas, para clientes que cobran el sueldo en la propia entidad, el pelotón que ya se ubica dentro del tope de 7,5% lo integran:
Banco Nación: 6,7%
ICBC: 6,9%
BBVA: 7,5%
Credicoop: 7,5%
El resto del sistema todavía juega en otra liga, con tasas fijas que van del 9% hasta el 15%. Es decir: dos personas con el mismo sueldo y la misma propiedad en la mira pueden recibir cuotas muy distintas según en qué ventanilla golpeen.
La sospecha del mercado: los bancos públicos, empujados a prestar
Un informe de la sociedad de Bolsa Grit encendió una señal: la expansión de las hipotecas al sector privado creció 5,5% en apenas treinta días. Como el Nación y el Ciudad concentran más del 75% de los nuevos préstamos, desde la city deducen que hubo una instrucción del equipo económico para que la banca oficial pise el acelerador. No es un dato menor a la hora de leer hacia dónde va el programa.
Ciudad y Provincia mueven sus propias fichas
Banco Ciudad dio un paso estructural: la Legislatura porteña reformó el artículo 45 de la carta orgánica de la entidad. Desde ahora, al menos el 25% del remanente de utilidades —una vez cubiertas las exigencias regulatorias y la preservación del patrimonio— queda atado a financiar líneas hipotecarias y obra de infraestructura del gobierno porteño. En paralelo, el banco relanzó su oferta con distintas variantes. La más accesible apunta a primera vivienda: crédito UVA con tasa fija del 7,5% (TNA) subsidiada por la Ciudad, que cubre hasta el 75% de unidades de hasta 80 m² cubiertos, a un máximo de 25 años. También hay líneas para segunda vivienda y para zonas específicas como el sur porteño y el microcentro.
Banco Provincia, por su lado, salió a jugar con fondeo propio a través de su línea Casa Propia, que financia construcción, ampliación, terminación y refacción. Ofrece hasta 250.000 UVA —unos $524 millones— a un plazo máximo de 20 años, más un año adicional de obra según el caso, con una tasa del 9% sobre la actualización UVA. El detalle más atractivo es una cláusula de protección salarial: si la variación de los sueldos queda dos puntos por debajo de la inflación, el banco absorbe esa diferencia. Es la misma lógica que ya aplica el Nación.
Mi lectura
Para quienes trabajamos con compradores todos los días, el mensaje es que el "crédito hipotecario" dejó de ser una sola cosa. Hoy la diferencia entre una tasa del 6,7% y una del 15% define si una familia entra o no entra a una operación, y esa brecha va a marcar hacia qué bancos se vuelca la demanda en los próximos meses. Antes de asesorar a un cliente sobre qué propiedad puede pagar, conviene tener el pizarrón de tasas actualizado por entidad: ahí está la verdadera letra chica de este relanzamiento. La subasta de la ANSES es el titular, pero la competencia banco por banco es la historia que va a mover el mercado.